维修资金顺利续筹，电梯更新有着落

摘要

位于黄浦区河南南路上的太阳都市花园（二期）小区启用于2003年，曾是上海知名的“顶流小区”，如今也被打上了“老旧”的标签，尤其超龄服役的电梯故障频发、“关人”问题突出，令居民苦不堪言。相关部门要求小区立即更换或大修全部电梯，否则将强制关停。事关居民人身安全，小区居委和业委会都非常重视。

太阳都市花园（二期）共有5栋楼、10部电梯，换梯费用将近300万元。其时，小区的维修资金尚有300多万元，只是如果全部用于更换电梯，那么余量几乎清零，远低于百分之三十的“红线”，如此一来，小区业主再想进行一些日常修缮项目，就没有维修资金可以使用。一般商品房的维修资金增长，主要来自公共收益，但太阳都市花园（二期）由于没有配套商业房产、公共停车场可供经营，公共收益微乎其微，因此只能对维修资金进行“续筹”，即进行新一轮缴纳。

去年底，以更换电梯为契机，在党建引领下，小区居委会、业委会、物业公司“三驾马车”，创新采用“五步递进法”+“逐日复盘术”，合力推动240多户业主续筹维修资金200万元。目前，小区续筹交款率达到93%，已有5部电梯完成施工，正在等待验收，预计今年10月完成所有电梯更新，让业主用上新电梯。对于十余户仍未缴纳维修资金的家庭，在阳光都市居民区党总支和小区居民的建议支持下，业委会拿起法律武器，全力维护小区居民的合法权益。

要问太阳都市花园（二期）如何打通“治理+更新”中的堵点、卡点？党建引领是关键。在居民区党总支牵头下，“三驾马车”凝心聚力、齐头并进，贯彻落实全过程人民民主，激发社区治理新活力，构建党建引领社区治理的崭新格局，才能最终找到最大“公约数”、画好最大“同心圆”，让社区更有温度、居民生活更有质感。

背景与起因

太阳都市花园（二期）小区虽建造于上世纪末，但交付标准高，是上海首批允许对外销售的商品房，有不少港澳台籍和外籍居民，且距离豫园仅一步之遥，曾是黄浦区的明星小区。只是20多年过去，曾经高大上的小区如今也旧了。

近年来，小区大部分设施逐出现老化、损坏情况。尽管在业委会的管理下，小区部分恢复了水景、夜间灯光，也保障了地面消防道路畅通，但很多问题还是非常突出，尤其是超龄服役的电梯故障频发，经常发生“关人”问题，居民出行都提心吊胆。经过实地调研，相关部门要求小区立即更换或大修全部电梯，否则将强制关停。事关人身安全，业主意见很大，更换电梯的呼声非常强烈。

更换电梯迫在眉睫，但维修资金不足成为更新改造的最大堵点。太阳都市花园（二期）有5栋楼、共计10部电梯，如要全部更换，初步估算需花费近300万元。其时小区的维修资金尚有300多万元，但如果全部用来更换电梯，余量几乎清零，低于百分之三十的“红线”。如此一来，小区业主再想进行一些日常修缮，就没有维修资金可以使用了。一般来说，商品房的维修资金增长主要来自公共收益，但太阳都市花园（二期）由于没有配套商业房产和公共停车场可供经营，公共收益微乎其微，因此决定对维修资金进行“续筹”，即开启新一轮缴纳。

做法与经过

把握契机同步推进“治理+更新”

小区续筹维修资金，是近年社区治理中的难点。许多业主认为，自己缴纳物业费、停车费等项目费用后，可以立马享受到相关的服务，但缴纳维修资金用以维护的公共项目，很多时候并不能马上看到成效。2018年《上海市住宅物业管理规定》修订后，全市开始启动推动小区续筹维修资金工作，亦是举步维艰。以太阳都市花园（二期）小区所在的黄浦区为例，2018年至今仅有7个小区实现了续筹维修资金，而累计需要续筹的小区共有18个。

基于现实情况，在党建引领下，小区“三驾马车”进行了反复商议，充分估计即将面对的问题和困难，把应对措施考虑得更加周全，最终决定，同步推进电梯更新与续筹维修资金！与此同时，小区业主也得知了一个好消息：按照黄浦区相关政策，小区老旧电梯更换可视情况享受一定政府补贴。这个利好消息仿佛一剂“强心针”，大大提升了居民对电梯改造的信心。

广泛宣传动员形成主流意见

小区里，凡涉及全体业主权益的公共事务，一定要有可靠的组织保障。电梯更新同步维修资金续筹，更不例外。于是，太阳都市花园（二期）成立工作专班，居民区党总支牵头，拉动居委、业委、物业“三驾马车”齐头并进；小区所在的豫园街道城建中心负责指导，区房管局、区市场监管局提供专业咨询，电梯更新改造的政府补贴政策、维修资金续筹的工作流程，一样样问清楚。

2022年6月，居委会、业委会开始在小区广泛征询业主意见，解释续筹维修资金的意义。业委会还针对居民关注的电梯价格和品牌，在全市范围内调研了多个小区，最终决定与现有电梯品牌商合作，并拿到了具有竞争力的价格，获得多数业主的认可。

对很多居民来说，续筹维修资金是比较新鲜的事，但又是与所有居民日常生活息息相关的事，没有局外人。因此在换梯项目启动前期，居委会、业委会在宣传解释工作方面下足了功夫。比如，业委会自制了维修资金续筹问答小页，除了小区公众微信号内发布外，还张贴在电梯里，让业主天天都能看到。这张小页基本回答了业主比较集中的疑问，消除了大部分人的顾虑。此外，在楼栋大堂张贴公告、在楼组群发布征求意见、召开说明会分批集中答疑……经过一次次反复沟通，求同存异，业主们逐步形成主流共识。2022年12月，太阳都市花园（二期）正式召开业主大会，分楼组表决续筹和更新方案，最终表决高票通过。

多方合力推动关键步骤落实

方案通过了，更严峻的难题也来了——如何才能让业主从口袋里拿出真金白银？根据估算，太阳都市花园（二期）共需要续筹维修资金200万元，其中的189万元加上黄浦区政府补贴的100万元，将用于电梯更换（包括电梯轿厢装潢等），余下的款项用于配置局域网建设以及政府相关政策要求的远程监控设备等，若还有余额，将留存于维修资金中。维修资金交付金额根据房屋面积计算，交付最多的是业主是1.9万元，普遍交付金额在7000元到8000元。

为有效推进换梯工作开展，及时续筹到足够的维修资金，在居民区党总支的指导引领下，业委会创新提出“五步递进法”+“逐日复盘术”工作方案，坚持党建引领基层自治，确保方案落实全过程都具备可行性和可操作性，给所有参与这项工作的人员吃下一颗“定心丸”。

“五步递进法”，有那五步？

第一步，委托物业工作人员“扫楼”，上门为业主送缴款单，业委会也在晚上、周末参与送达。第二步是“精扫”，将第一轮“扫楼”后尚未缴款的业主划分为楼组“微网格”，业委会牵头再次上门送缴款单，同时委托物业通过微信、电话联系不住小区的业主，确保通知到位、不落一户。第三步重点聚焦那些对续筹摇摆不定的业主，居委会发动楼组志愿者一对一沟通动员，以邻居的身份对这些业主晓之以理、动之以情，说服了部分最初不愿交费的业主。同时，针对一批长期在海外生活，联系信息有误或发生变更的业主，业委会还借助居委及其相关部门，尽最大努力找到准确的联系方式再次联系。

在前三步推进过程中，业委会每天晚上还要动态复盘，及时收集和更新数据，从而为第二天联络、宣传、动员工作的方向和策略提供精准依据。尤其在面对不同楼栋的不同数据时，更需要采取有针对性的宣传动员策略和节奏，确保有的放矢。

来到第四步和第五步，面对前期动员后仍拒绝缴款的不到10%的业主，“三驾马车”拿出“钉钉子”的精神，集中力量啃“硬骨头”。在居委会和房办的大力协助下，通过单独联系、开会说明等方式，尽量引导说服业主及时缴纳维修资金。对拒不履行业主大会决议、拒不补缴维修资金的个别业主，业委会将根据业主大会授权，对其采取一定的法律措施。

今年2月10日，小区物业开始送达续筹维修资金的缴款单。仅过了10天时间，就有五成业主完成缴款；2月22日，总体缴款率过了七成；3月12日，总体缴款率达九成。其中，居住在港澳台、日本、美国的一批业主均已通过电话、微信、邻居联系等方式缴款。

成效与反响

太阳都市花园（二期）维修资金续筹工作完成率达到93%，电梯更新政府补贴申请也于今年6月获批，电梯改造在7月正式开工，预计10月全部交付使用。截至成文，一半电梯已完成改造进入验收环节，即5栋居民楼各有一部电梯在等待验收。看到崭新的电梯一天天落地，且安全防护系数达到现行标准，还加上了人脸识别等新技术，居民们都很高兴，期盼着施工进度快一点、再快一点，让大家能早日用上新电梯。

不过，对于十余户仍未缴纳维修资金的家庭，应该怎么办？今年7月，居委干部在走访过程中了解到，绝大多数业主对拒不缴款的业主意见很大。主流声音认为，大多数业主都按遵守业主大会决议交纳了补充维修资金，使电梯改造得以进行，拒绝缴款的业主侵占了其他业主的利益，有违公平，希望业委会和居委会能想办法督促他们交款，履行业主大会决议，必要时候应该拿起法律武器维护广大业主权益。

充分听取居民心声和建议后，居委会立即与业委会沟通，了解近期维修资金续收催款情况。业委会表示，已向黄浦区法院立案庭咨询起诉事宜，根据法庭答复，有依据、有证据即可立案。同时，业委会也表达了希望能进一步咨询律师，获得专业人士法律援助的诉求。于是居委联系了社区结对律师，详细介绍沟通了太阳都市花园（二期）维修资金续筹的情况和遇到的困难。律师在了解情况后与业委会进行了电话咨询解答，建议业委会直接起诉，并表示讲协助业委会写起诉状。

在多方支持下，业委会更加坚定了通过法律途径维护居民权益的信心。业委会即刻向物业管理处表达了即将起诉的信息，通过物业向未缴款业主进行宣传。不久，一户业主得知业委会有起诉意向后，主动到物业管理处缴纳了补充维修资金。

居委会始终把居民们的需求和呼声放在心中，想方设法解决大家的急难愁盼问题。太阳都市花园（二期）块长也主动通过电话、微信等方式，耐心劝说几位未缴款的业主。功夫不负有心人，7月，又有两户业主被成功说服，完成缴款。对于不听劝说、始终拒绝缴款的业主，小区业委会向黄浦区法院起诉了其中一户，目前已经立案。

经验与启示

电梯更新、维修资金续筹，都是小区里的大事。做大事，不容易，做成了，就很有成就感、荣誉感。要说有什么心得？太阳都市花园（二期）的说法是：党建引领牵好头，“三驾马车”联起手。

党建赋能社区治理，激发多元自治力量

太阳都市花园（二期）坚持以党建为抓手，在换梯和维修资金续筹工作的每个环节，积极与居民区党总支和居委沟通，确保各方信息同步更新，同时居民区党总支和居委会也主动为小区提供必要的指导和帮助。党建牵引“三驾马车”同向发力，让“更新+治理”方案更接地气、更惠民生、更暖民心。

听民声、察民情、解民忧，画好小区最大“同心圆”

尽管太阳都市花园（二期）的电梯“关人”问题突出，陆续有居民群众向业委会反映情况，但由于换梯所需的资金数额巨大，有人说修、有人说换，一直难以形成主流声音。直到2022年，更多居民在使用电梯时发现电梯故障频频发生，在切身感受到存在的人身安全隐患后，换梯的呼声才逐渐大了起来，再加上区里的相关补贴政策，居民换梯的意愿和信心也更高了。有了居民的支持，业委会快速响应，全小区凝心聚力，后续各项工作开展自然水到渠成。

立足小区实际情况，创新治理思路和方法

面对换梯、续筹维修资金这样的小区大事，很多功夫要下在工作开始前。早在2021年，太阳都市花园（二期）业委会陆续走访全市多个有相似经历的小区“取经”，并多次咨询区房管局、区市场监管局、街道城建中心相关政策法规。在居民区党总支指导下，业委会根据小区实际情况，以换梯为契机，创新制定“治理+更新”同步推进的工作方案，推出“五步递进法”+“逐日复盘术”工作方法，一鼓作气攻克困扰小区治理多年的堵点难点。

推进基层治理现代化，积极发展全过程人民民主

从前期宣传动员，到召开业主大会投票表决，再到工作推进公示；大到续筹追款方案，小到轿厢的装潢配色，太阳都市花园（二期）让居民成为小区“焕新工作”的主人翁，激发居民主体意识，鼓励每个人都参与到社区治理中来，在社区治理中充分践行协商民主，不断提升居民获得感、幸福感、安全感。

黄浦区豫园街道党工委