党建引领下的业委会自治与服务实践

提要：基层治理是国家治理的基石之一，加快推进社区治理现代化，是推进基层社会治理现代化的关键一环。在城市发展的进程中，老旧微散型小区的治理与发展问题日益凸显。以广中路街道为例，其现有的137个住宅小区中，有101个3万平方米以下的老旧微散型小区，占比73.72%，位列虹口区第一，面临诸多挑战。这些小区不仅存在着建设周期早、设计标准低、遗留问题多样等困境，还受制于物业服务成本分摊难、空间局限等限制，导致现有的“小小区合并”“质价双提升”等治理举措难以全面适用。在这一背景下，如何在这些小区中加强自治共治，发挥党建引领下的业委会自治与服务实践作用，成为推动高品质生活的重要课题。

近年来，广中路街道党工委坚持以人民为中心的发展思想，充分发挥人民群众在城市治理中的主体作用，通过以老旧微散型小区之一——广灵居民区新昌大厦小区为实践平台，探索党建引领下的业委会自治与服务实践创新路径，成功将“四乱社区”逆转为“四好社区”，取得显著成效，得到居民群众高度认可。这一研究对于探索基层治理现代化的新路径、夯实基层社区治理的群众基础具有重要意义。

工作背景

习近平总书记指出：“坚持以人民为中心的发展思想，体现了党的理想信念、性质宗旨、初心使命，也是对党的奋斗历程和实践经验的深刻总结。”党建引领业委会开展社区自治与服务，是充分发挥人民群众的主体作用，提高社区治理水平，探索社区治理模式创新的必经之路。在广灵居民区新昌大厦小区，这一模式得到有力验证。

新昌大厦小区是建于上世纪90年代的一梯八户混合型高层小区，共有143户居民，其中售后公房26户，商品房117户。2019年以前，小区长期存在“四大乱象”。

乱象一：班子乱。上一届业委会主任长期旅居海外、副主任主动辞职，其余委员不作为，公章等重要物件均下落不明，任职6年间小区公共收益进账仅20万，换届时维修基金结余已到30%临界线。

乱象二：设施乱。小区内的水箱水泵、地下车库、公用照明灯等均已使用了20多年未曾更新，经常出现各类故障，居民日常生活十分不便。

乱象三：管理乱。物业公司工作能力、服务意识都有所欠缺，居民反映的各类问题都难以得到妥善解决，楼道堆物、私拉电线等情况严重，甚至有过3次失火记录，人民生命财产安全无法得到保障。

乱象四：人心乱。因反映的问题未能解决，且缺少强有力的纽带，大厦居民遇事各吹各号、各唱各调，普遍缺少家园意识。

为解决这一系列问题，街道党工委深入开展调研，深入分析新昌大厦小区143户居民面临的物业费难以支撑物业公司运转成本、“质价双提升”“小小区合并”等尚不成熟的情况。针对实际情况，街道党工委在调研基础上提出一系列改革方案。其中包括取消传统的“包干制”（指物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整；由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担——沪房规范〔2021〕15号）物业计费方式，转而采用基于“酬金制”（即在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式——沪房规范〔2021〕15号）的模式。在这一模式下，物业服务资金从预收款中提取酬金支付给物业服务企业，其余用于合同约定支出，剩余或不足的部分均由业主享有或承担。以此为基础，构建了党建引领、业委会自治、物业配合的“人民社区”治理模式，允许业委会根据小区情况进行合理调整，业委会作为代表人民群众的组织真正成为小区治理的核心主体，在决策和管理方面具有更大主导权，使得小区居民更有机会参与到决策过程中，增强了人民群众的自治意识和参与度。而酬金制作为一种物业服务计费方式，为此模式的实施提供了经济支持和合理分配机制，确保物业服务的高质量运营。

主要做法

街道充分发挥居民区党组织的党建引领作用，坚持以人民群众为主体，聚焦于推动在党建引领下的业委会建设，从优化组织体系、抓好人才队伍建设、健全议事规则和程序、广泛整合各类资源等方面，建立以居民自治为核心、物业服务企业、区域化单位、群众团体等共建共治共享的全面治理架构，强调了在党建引领下业委会的自治和服务。具体做法如下：

建强“一套班子”，优化组织体系

业委会作为基层社会治理的一种重要组织形式，在党的领导下发挥着至关重要的作用。业委会的健全与否，以及与上级党组织的紧密协调程度，直接影响了其在社区治理中的功能和作用。在广灵居民区，一方面，长期以来物业管理实践中存在着业主委员会法律地位不明确、职责不清晰、运作不规范等问题，这些问题导致在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况。另一方面，采用“酬金制”计费方式赋予了业委会更大的人财物管理职责和责任，也对业委会提出了更为严峻的挑战。在“酬金制”下，业委会作为代表业主群体的组织，不仅需要有效管理物业服务资金，还需协调居民的需求和物业公司的服务，确保服务质量和效率的提升。这意味着业委会需要具备更为专业的管理能力，同时也需要更高的透明度和责任担当。综上，业委会如何在居民区党总支的领导下依法合规、加强组织建设、提高自身管理水平，推动业主自治的深入实施，从而为社区治理的有效性和业主权益的保障提供有力支持，成为亟需解决的问题。

鉴于原业委会主任长期旅居海外、副主任主动辞职、三驾马车运转不畅等现状，居民区党总支充分发挥党建引领作用，主动跨前一步，实施了“三步走”计划：

第一步，选举新一届业委会班子。居民区党总支依托家园党建划小做实党小组机制，充分发挥党小组长“神经末梢”作用，挨家挨户上门排摸、反复劝说做通工作，着力把好业委会人选的推荐关、审核关和选举关。历经半年多努力，新一届德才兼备、热心公益的业委会班子最终组建成功。这一过程充分展现了居民党组织的凝聚力和战斗力，推动社区治理取得实质性进展。

第二步，在业委会中建立党的组织体系。业委会换届成功后，第一时间成立了党的工作小组，调整优化组织体系，形成了居民区党总支——居民区第三党支部（与业委会党的工作小组交叉任职）——3个党小组（按照楼层就近划分）——居民群众的四级工作架构。这一架构的建立进一步强化了政治引领的作用，确保党的声音能够传递到每一位居民之间，实现在社区各项工作中的全面覆盖。通过居民区党总支、党支部、党小组等层级，彰显着党的组织优势和力量，党的影响和引领得以更有效地渗透到社区层面。这一组织架构也为组织动员、民生服务、精细管理等工作提供有力支撑，实现社区治理的全面、有序推进。

第三步，确保业委会合法合规运作。新一届业委会在交接、运作的过程中遇到了很多阻力，如原业委会没有账目、不愿交出公章、不提供备案证等等。在上级部门的有力指导和全体居民的共同监督下，新一届业委会成员鼓足干劲、克服困难，想方设法补齐相关证章。同时，面对“百废待兴”的现状，业委会成员纷纷“自掏腰包”主动奉献。如，业委会主任奚儒俊系私营企业业主，上任后面对维修资金短缺等困境，动用自身企业资源，免费装修废弃房间作为“居民之家”；以身作则，亲自动手清洗集水井，更换楼道公用照明灯等，在一件件实事中赢得居民信任和口碑。在大家的共同努力下，业委会各项工作逐渐步入正轨。这个过程不仅突显了新一届业委会成员的担当精神，更凸显了党建引领社区治理中集体的力量和居民的凝聚力。通过各方的共同努力，业委会逐步实现了改善社区环境、提升服务质量的目标，为社区治理的有效性和业主权益的保障提供了有力的支持。

综上，党建引领在业委会选举、运作规范以及组织体系优化等方面发挥了重要作用，为业委会的工作提供了坚实的支持和指导，促进了社区治理的有效推进。

抓好“两支队伍”，凝聚社区合力

习近平总书记指出：“社区服务和管理能力强了，社会治理的基础就实了。”在加强社区服务和管理的过程中，业委会不仅依赖自身履职能力，更需要依靠社区志愿者这支重要力量。开展志愿服务活动，不仅有助于健全群众自治制度，实现群众自我管理、自我服务、自我监督，更有助于巩固全体人民团结奋斗的共同思想基础，是城市基层社会治理的重要一环。

尤其是在“酬金制”背景下，业委会为降低成本、开源节流，仅向物业公司聘用了4名人员协助管理，原先由物业公司包干负责的部分任务现需小区业主自我服务、自我管理，对志愿者的需求更迫在眉睫。然而，推进社区志愿者工作对新昌大厦而言也存在着不少难题。一方面，小区老龄化程度高，老人普遍需要照看孙辈，子女又较少在身边，邻里之间信任感、安全感低，参与志愿服务的意愿较弱。另一方面，小区中突发问题多、时间段无规律，志愿服务的稳定性对志愿者和居民而言都难以保障。如何建立一支可持续的社区志愿者队伍，提供精准化、精细化的服务，打造邻里守望的和谐社区，是新一届业委会亟需解决的问题。为此，在党建引领下，新昌大厦业委会积极践行党员作用发挥工作机制、志愿者培养工作机制、邻里共建合作机制这三项机制，以提升社区治理效能。

一是党员作用发挥工作机制。党员作为社区治理的主心骨，以示范带动的方式，传递党的声音，引导业主遵守小区规章制度，积极参与综合治理事务。这种工作机制促使党员队伍在治理中起到引领作用，将党的理念融入社区事务，为群众自治注入新的活力和动能，实现了党员在社区治理中的有效作用发挥。经过与居民区党总支的交流探讨，业委会决定从党员入手，充分发挥党建引领作用，通过示范带动进一步增强小区居民“社区是我家，治理靠大家”的家园意识。党员是社区治理的主心骨、带头人和骨干力量，党员能发挥出先锋模范的带头作用，就能凝聚起社区治理的强大合力，为群众自治注入新活力、增添新动能。在党员队伍建设方面，居民区通过召开党员大会、党员座谈会、党小组会等形式，引导党员先知道、先讨论、先行动，自觉接受居民区党总支的领导，带头遵守小区规章制度，主动参与综合治理各项事务。如，在整治楼道堆物过程中，部分业主不理解不配合，党总支带领党员示范带头，在业主微信群中上传党员所在楼道整治前后对比照，并按照党小组分片包干做好其余业主思想工作，最终使楼道面貌焕然一新。

二是志愿者培养工作机制。业委会充分认识到在“酬金制”下，加强志愿者队伍建设的重要性。在党员队伍的示范引领下，志愿者队伍迅速成立，先后有50余名居民主动加入，热情高涨，结合各自特长和主观意愿在工程维修、法律咨询、医疗服务、安全值守、文体活动等方面积极参与小区综合治理，达人能人不断涌现、好人好事层出不穷。如，在更新水泵过程中，志愿者利用专业优势自行比价、实地考察，以较少的成本、较高的质量完成了改造任务，进一步激发了居民参与社区自治的热情和对未来发展的信心。

三是邻里共建合作模式。在党建引领下，业委会通过构建党支部、党小组和居民群众的多层次工作架构，推动居民共同参与社区治理。党支部、党小组等为引导居民参与治理提供了组织保障，同时通过举办社区活动、邻里互助等方式增进居民之间的信任和合作。比如，业委会利用节假日等时间节点，组织开展“百家宴”“生日宴”“重阳节夕阳红”，学法、学史、学传统文化等活动，以及组织党员群众骨干力量前往全国文明城市海安、“绿色能源之都”如东等地参观见学，在融洽邻里情谊、提升楼宇温度的同时，带领居民共同体验城市风貌，探究社区发展愿景邻里共建合作的模式，从而推动居民提升共同维护小区环境、共同参与治理事务的意识，实现了党的声音和社区治理有效衔接。

综上，党建引领下的党员作用发挥工作机制、志愿者培养工作机制、邻里共建合作机制在新昌大厦业委会的实践中得到了充分践行。这些模式共同推动了社区治理的进步，提升了居民的参与度和责任感，为社区的可持续发展和居民权益的保障提供了坚实支持。

优化“三项规约”，加强指导监督

在党建引领下，新昌大厦业委会采取了优化“三项规约”的举措，通过加强指导监督，推动社区治理向更高水平迈进。由于业委会属于民间性质的社会组织，其运行主要依赖业委会成员的主观能动性，在业委会运行的过程中，权利和履行职责监督缺失，是造成业委会逃避责任和义务、损害业主利益的普遍原因之一。因此，业委会监督制度的建立，是涉及到全体居民权利和义务的大事，关系到群众自治是否有法可依、有章可循。通过建立有效的监督制度，可以更好地规范业委会的运行，强化其责任和义务的履行，从而促进小区自治的有序进行。

为此，新昌大厦业委会在居民区党总支的支持下，做实党建引领下的“三个到位”,强化党组织领导和把关作用：一是宣传到位，业委会通过业主微信群、公示栏和志愿者队伍反复进行宣传，广泛告知成立规章制度的重要意义；二是程序到位，通过设计“业委会讨论形成修改意见—撰写修改说明—听取居委和房办意见—召开业主代表会议讨论—再次修改后进行公示—提交业主大会表决—形成决定公示并上报备案”这一整套操作流程，全面提高居民法治意识和自治能力；三是工作到位，将受疫情影响无法现场召开的业主大会改为“上门送达”由志愿者将 “修改说明”“修改决定”“表决票”等材料逐户送达，回收、统计，做到有序展开、有条不紊，使业主大会的实到率达到90%以上，同意率达到99%。这一系列措施的实施，有效地推动了业委会规章制度的建立和落实，促进了居民自治的有效开展。通过以上方式，业委会以“规范透明、公平公正”为导向、不断优化具体内容，最终制定了《业主大会议事规则》《业委会管理规约》《专项维修资金管理规约》三项基本规约，在公示后得到了全体业主的高度认可，历次业主大会维修基金表决通过率均达到96%以上。业委会在“三项规约”的修订工作中，对充分发挥群众主体作用的小区自治模式进行了有益探索和实践，也同步提升了自身依法管理的意识和能力。

在新昌大厦，业委会不仅致力于规约制定与优化，更进一步推动自治范围的拓展，通过居民区党总支的指导监督、居民的积极参与，制定了自治公约，实现了小区自治的深化和社区治理的改善。一方面，居民区党总支发挥重要作用，通过定期的小区业主大会、联席会议、办公会议等平台，积极了解业委会的工作情况，并强调关注与居民利益直接相关的议题。党总支的指导和监督确保了业委会在治理过程中秉持公平公正原则，更好地满足居民的需求。这种党的领导在治理中的作用，促进了社区治理的效率和居民满意度。另一方面，业委会在自治范围的扩大方面取得了显著进展。依托议事机制和平台，业委会鼓励居民参与制定、完善各类自治公约，涵盖经费使用、车辆管理、应急处突等方面。例如，通过应急公约的运作，业委会在一位独居老人突发心梗的紧急情况下，迅速行动，实施应急制度，通过志愿者的协助和邻里的温情，成功挽救了老人的生命。这充分展示了自治公约在应对突发情况中的作用，以及社区共同体的凝聚力。

在指导业委会深化完善小区自治公约基础上，居民区党总支依托小区业主大会、联席会议（居民代表、楼组长、党员代表等参加）、办公会议以及专题会议等平台，定期了解业委会工作开展情况，重点关注与大多数居民群众切身利益相关的事项，并及时做好指导监督。在全体居民的共同努力下，小区整体氛围和环境面貌都得到了较大改善，居民参与自治共治的意愿也有了显著增强。据统计，业委会成立的第一年，就有37位近300多人次参与了轮值值班；先后召开了4次居民代表、楼组长、党代表共同参加的联席会议，共商楼是，共议决策；建立了业委会网上工作平台，所有重大事项均经过集体讨论决定实施，实现民主管理；建立了业主微信群，119位居民入群，通报情况，提出建议，为打造美好家园献计献策，党员先锋模范作用进一步体现。以群众为主体的居民自治，使得新昌大厦重新焕发了新生，变得更加有序、更为和谐、更有温度。

汇同“四方力量”，深化社区共治

习近平总书记指出：“推进国家治理体系和治理能力现代化，社区治理只能加强、不能削弱。”提升社区治理能力,离不开各方合力。加强党的领导，推动党组织向最基层延伸，健全基层党组织工作体系，从而统筹发挥社会力量协同作用，是城市社区治理的坚强保证。基层党组织的组织力、凝聚力、战斗力不断增强，基层治理从过去的“单兵作战”向“协同善治”转变，基层社区的资源多了、力量足了，群众生活中的操心事烦心事揪心事就能更及时地得到解决。

为凝聚更多力量共同助力社区治理，为业委会提供有力支撑，居民区党总支在街道党工委的支持下，依托党的组织体系和各级议事平台，广泛了解居民需求，积极整合共建单位、群团组织、专业机构、区级平台如党员领导干部“面对面”联系服务群众机制等各类资源，用心用情用力解决居民群众的急难愁盼问题，进一步健全了党组织领导下的居民自治和社区共治。以3个问题的解决为例：

一是维修基金遗忘问题。新一届业委会上任后，面临的突发状况是发现一笔高达150余万元的售后公房维修基金，竟然因被人遗忘而在银行沉睡了20多年（业委会上任初期，剩余维修基金仅55万元）。居民区党总支在了解情况后，立即与街道房办和物业公司核实确认，并通过“面对面”工作得到区级相关部门的支持，指导业委会处理相关法律事宜，最终将这笔钱转回到新昌大厦的维修基金账户上，为大楼后续修缮工作打下了坚实基础。

二是停车位紧张问题。针对居民日益增长的停车需求，居民区党总支积极协调周边智慧桥园区联合党总支，经过对两地停车条件和需求的排摸梳理，争取到10个车位供小区业主停放。

三是群租房整治问题。新昌大厦自治共治步入正轨后，由于临近3号线地铁站，房源更受年轻白领欢迎，由此引发了新的矛盾。几户不住在此的居民将房屋委托中介公司代为租赁，但中介将房屋出租给了二房东，二房东又将房屋分割改造，形成多个房间群租的乱象，造成人员进出复杂，漏水、扰民现象严重，居民投诉不断。党总支和业委会在得知这一情况后，积极搭建沟通平台，与大楼党小组、居民和房东及二房东一同进行沟通，并会同社区民警、城管、平安办等职能部门先后进行了8次整治，最终成功将顽疾铲除。

通过以上事例，居民区党总支充分发挥党组织的引领作用，依托多层次的协作平台，紧密团结居民、职能部门以及社区资源，积极推动了社区治理的深化和自治共治的发展，为业委会的自治与服务形成进一步保障。这一系列行动不仅解决了社区内的实际问题，也为居民们创造了更优质的居住环境，彰显了党建引领在社区建设中的重要作用。

取得成效

自2019年起至今，在以党建为引领开展业委会自治与服务的实践中，新昌大厦小区逐步实现了“五大蜕变”。

班子蜕变。新任业委会班子，无论资格新老、工作高低、年龄大小，分工不分家，拧成一股绳，共下一盘棋，让问题社区快速扭转为示范家园，于2021年被评为全市首批100个“美丽家园”建设特色示范小区（小区未进行过“美丽家园”改造项目），奚儒俊作为虹口唯一业委会主任当选区第十七届人民代表大会代表，朱莉作为居民区党总支书记获评2021年度区优秀基层党务工作者。

设施蜕变。在街道指导下，新一届业委会充分用好维修资金，对基础设施进行了全面升级，除更新老旧小区设施，额外安装了各类安全监控设施外，还将业主字画、藏品等陈列于修缮一新的地下车库，环境安全、温馨指数倍增。业委会的成功建设和小区的巨大变化，得益于坚持党建引领，得益于业委会成员的共同努力，更得益于充分发挥人民群众主体作用所带来的效应。

管理蜕变。经过2年多的实践探索，小区实现了物业费和停车费收缴率达100%等七个“第一次”，并逐步形成了以组织体系建设为重点、“三项规约”等为支撑，可复制、可推广的体制机制。

人心蜕变。积极开展“楼风建设”，为居民提供正能量的引导和无微不至的关怀，营造出了诸如独居老人不愿搬回子女身边、而坚持留在大厦以邻为家的和谐氛围。

自治蜕变。疫情期间，业委会主任奚儒俊组建起一支以年轻人为主的志愿者队伍，明确分工、压实责任、确保效率。从联系街道居委到布置组织核酸检测，从解决居民困难到分发保供物资，奚儒俊以身作则，带领志愿者和全体居民落实防疫措施，平稳有序地渡过了疫情，被评为“示范类无疫小区”，凸显了居民自治在社区治理中的重要性。居民的自我管理和合作协调，成就了社区的美好环境和秩序。

总而言之，党建引领和群众自治在新昌大厦社区中相互交织、相互促进。党的引领为业委会的建设提供了组织保障和价值导向，居民自治则体现在业委会的服务实践等实际行动中，这两者相互支持，共同推动了社区的良性发展，创造了安全、和谐、有序的居住环境。

经验启示

社区是践行人民城市建设的重要单元，人民群众是城市治理的主体。党建引领下的业委会自治与服务实践探索，对加强党建引领下的基层治理现代化建设带来一些可鉴可学的启示。

党建一定要连起来。习近平总书记指出：“提高社区效能的关键是加强党的领导。”在探索新昌大厦治理过程中，街道始终坚持以党建为引领，通过居民区党总支指导业委会各项工作，凝聚“三驾马车”形成合力；同时充分发挥基层党组织和党员的战斗堡垒和先锋模范作用，对成立业委会、打造志愿者队伍、完善规章制度等重点工作的顺利推进起到了关键性作用。

民主一定要实起来。发展全过程人民民主，是充分发挥人民群众在城市治理中主体作用的重要举措。在街道党工委的领导下，广灵居民区党总支通过组织召开业主大会、选举成立业委会、定期开展联席会议等形式，问需于民、问计于民，持续强化居民对“全过程人民民主”的体验，引导居民逐步树立以“主人翁”身份参与社区自治共治的意识，真正成为社区治理的主体。

治理一定要合起来。社区治理能力现代化是社会和谐稳定的基础。街道坚持从三方面提升社区治理现代化水平：一是选优配强人员。以政治觉悟高、工作能力强、服务意识足为标准，为社区治理提供坚强有力的人才队伍支撑。二是完善体制机制。健全完善社区自治、共商共治等各类机制，着力构建统筹协同、上下联动、共建共享的基层治理格局。三是凝聚各方力量。积极搭建沟通平台，为上级部门和基层社区提供交流渠道，实现问题向上反映、资源得到下沉，从而帮助社区赋权增能、治理增效。

人民一定要爱起来。以人民为中心的发展理念既是我们党领导现代化建设的出发点和落脚点，也是践行“人民城市人民建、人民城市为人民”的根与魂。新昌大厦的逆变，由表及里看，关键是党员和群众思想根子上的转变，这得益于为了人民、依靠人民的内生动力；得益于示范引领、榜样带头的聚势赋能。

制度一定要活起来。新昌大厦业委会灵活改换物业管理制度，变“包干制”为“酬金制”，将物业管理费由原来的物业公司掌管变为由业委会自治掌管，既保护了业主和物业公司双方的利益，又能够加大物业服务运作过程中的财务透明度，让社区的“财政大权”真正回归到全体居民手中，为发挥群众的主体作用打下了重要基础。

下步思考

在新昌大厦的成功案例中，党建引领下的业委会自治与服务实践取得了显著成效。为进一步巩固和发展这一模式，下一步，街道将着力做好以下几方面工作：一是从加强楼道文化建设、全过程人民民主、完善体制机制等方面继续深化新昌大厦综合治理工作，着力打造党建引领住宅小区自治共治的“样板楼”。二是总结推广新昌大厦业委会自治工作的经验成效，讲好身边人身边事，推动深层次的机制和思路创新变革，全面提升辖区基层治理效能。三是持续加强居民区党组织建设，努力做到辖区情况底数清、情况明、人员熟、能发动，让越多越多的年轻人、社区能人达人有意愿、有平台参与到业委会工作以及社区的自治共治中，在付出中收获肯定、在奉献中实现价值。通过这些举措，持续巩固、深化、提高党建引领社区治理工作，推动党建引领与居民自治相结合的模式向更多社区传播，实现城市社区治理的创新、提升和可持续发展。

虹口区广中路街道党工委